Vonnissen

In deze rubriek vind u een hoop informatie over huurrecht. Wij hebben voor uw een interessant archief opgebouwd wat u kunt helpen bij vragen over problemen met huurders en of andere huurzaken.

Ontruimingsvonnis.nl: Vonnis databank

Ontruimingsvonnis huurachterstand, gebreken

11 Feb 2010

RECHTBANK ROTTERDAM

Sector kanton

Locatie Rotterdam

zaaknummer: 1061592 CV EXPL 09-60223

uitspraak: 4 februari 2010

 

vonnis

 

in de zaak van

 

[naam],

wonende te [plaatsnaam],

eiser in conventie bij exploot van dagvaarding van 24 november 2009,

verweerder in reconventie

gemachtigde: mr. E.C.Y Cheung van Ontruimingsvonnis.nl,

 

tegen

 

1. [naam] en

2. [naam],

wonende te [plaatsnaam],

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. M.C. Bekkering,

 

Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] respectievelijk [gedaagden, gedaagde sub 1, gedaagde sub 2].

Het verloop van het proces

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:

- dagvaarding van 24 november 2009 met bijlagen;

-conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie met bijlagen;

- conclusie van repliek in conventie, tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie met bijlagen;

-conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie;

-conclusie van dupliek in reconventie;

- vonnis van 20 augustus 2010 waarbij een comparitie van partijen is betaald, welke in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden, waarbij mr. M.C. Bekkering

werd vertegenwoordigd door mr. R.E Tergau, heeft plaatsgevonden op 29 September 2010;

-producties van [gedaagden];

-akte uitlating van [eiser] met producties.

 

De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op basis van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende vast:

1. [eiser] verhuurt het appartement aan de [adres] aan [gedaagden]. In de huurovereenkomst, welke door [gedaagde sub 1], met machtiging van [gedaagde sub 2], is ondertekend is een huurprijs van € 425,-- per maand opgenomen voor eerder vermeld appartement. 

2. De Huurcommissie heeft op 10 oktober 2007 bepaald dat de met ingang van 12 januari 2007 overeengekomen huurprijs van € 425,-- per maand op basis van dit puntentotaal in beginsel redelijk is. Omdat de woonruimte een aantal gebreken vertoont heeft de Huurcommissie vanaf 12 januari 2007 en tot zolang de door de Huurcommissie vermelde gebreken niet alle zijn verholpen een huurprijs van € 189,43, zijnde 40% van de maximale huurprijs redelijk geacht.

3. Niet alle door de huurcommissie opgesomde gebreken zijn verholpen.

De stellingen van partijen

in conventie

[eiser] heeft onder overlegging van stukken -zakelijk weergegeven- gevorderd bij vonnis, voor zover de wet zulks toelaat uitvoerbaar bij voorraad:

a) de tussen partijen bestaande huurovereenkomst m.b.t. het gehuurde aan de [adres] te [plaats] te ontbinden;

b) [gedaagden] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

c) [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van de tot en met 17 november 2009 berekende huurachterstand van € 4.520,11;

d) [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van € 189,43 voor iedere maand vanaf december 2009 dat zij met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijven, een ingegane maand te rekenen voor een gehele;

e) [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente tot 17 november ad 248,20 over iedere huurpenning vanaf de vervaldatum van iedere huurpenning;

f) [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de huurachterstand ad € 4.520,11 vanaf 17 november 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;

g) [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen om aan [eiser] te betalen de wettelijke rente over de toekomstige huur termijnen, vanaf de vervaldatum van iedere huurpenning tot aan de dag der algehele voldoening;

h) [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen om aan [eiser] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 535,50 inclusief BTW;

i) [gedaagden] (hoofdelijk) te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris en de noodzakelijke verschotten van de gemachtigde van [eiser].

Aan de eis is naast bovenvermelde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd.

[gedaagden] hebben sinds de aanvang van de huurovereenkomst in totaal € 2.568,62 aan huur betaald, hierbij is de borg van € 425,-- niet meegerekend. De huurbetalingen werden aanvankelijk niet door [gedaagden] maar door derden (A. van Beveren en R. v.d. Wal) verricht. Ten tijde van de dagvaarding hadden [gedaagden] al meer dan 2 jaar geen huur betaald.

Verder stelt [eiser] dat hij wel degelijk bereid was de door de Huurcommissie geconstateerde gebreken aan te pakken, maar dat [gedaagden] geen medewerking wilden verlenen aan het ter hand nemen van herstelwerkzaamheden. Verder hebben laatstgenoemde noch de Huurcommissie weer ingeschakeld noch nieuwe gebreken bij [eiser] gemeld, zodat er geen enkele grondslag bestaat om jarenlang geen huur meer te betalen.

In reactie op de stellingen van [gedaagden] is [eiser] van mening dat hij wel gerechtigd is om buitengerechtelijke kosten in rekening te brengen omdat zijn gemachtigde telefonisch en schriftelijk contact heeft gehad met [gedaagden], waarbij ook een betalingsregeling van € 100,-- werd voorgesteld waarmee [eiser] niet kon instemmen.

[gedaagden] hebben tegen de vordering - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

De staat van onderhoud van het gehuurde is zo mogelijk na de uitspraak van de Huurcommissie nog slechter geworden, zodat er redelijkerwijs niet meer van enig huurgenot gesproken kan worden. In feite wonen [gedaagden] hierdoor ook niet meer in het gehuurde. Zij hebben de huurovereenkomst niet kunnen opzeggen c.q. zich niet kunnen laten uitschrijven omdat zij nog geen andere huurwoning hebben.

[gedaagden] betwistten dat zij renovatiewerkzaamheden verhinderd zouden hebben. Deze werkzaamheden, alsmede overleg over de uitvoering hiervan, hebben nooit plaatsgevonden.

Voorts stellen [gedaagden] dat zij niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de huurachterstand zoals die door [eiser] is gevorderd omdat elk van hen vanaf de start van de huur afzonderlijk een huurovereenkomst heeft voor een etage (3e respectievelijk 4e) tegen een huurprijs van € 212,50 per maand is aangegaan. Tijdens de procedure hebben zij twee huurovereenkomsten in het geding gebracht.

Tenslotte hebben [gedaagden] de verschuldigdheid van de door [eiser] gestelde en gevorderde buitengerechtelijke kosten betwist omdat er geen sprake is geweest van buitengerechtelijke werkzaamheden anders dan handelingen ter voorbereiding en instructie van een procedure.

in reconventie

[gedaagden] vorderen in reconventie de veroordeling van [eiser] tot betaling van € 2.826,84 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 januari 2010 tot aan de dag van de algehele voldoening met veroordeling van [eiser] in de kosten van dit geding.

Aan de vordering hebben [gedaagden] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang het volgende aangevoerd.

In 2007 hebben [gedaagden] de aanvankelijk geldende huur van € 425,-- per maand betaald. De betalingen werden via internetbankieren verricht door de ex schoonvader van een van hen. De huurders hebben in 2007 een bedrag van € 5.100,-- (12 x € 425,-) terwijl € 2.273,16 (12 x€ 189,43) verschuldigd was. Om die reden hebben de huurders in ieder geval een bedrag van € 2.826,84 teveel betaald.

[eiser] heeft tegen de vordering in reconventie aangevoerd dat [gedaagden] vanaf januari 2008 geen huur meer hebben betaald. In 2007 was de huurbetaling ook al onregelmatig, zo is er in de maanden augustus t/m oktober 2007 geen huur betaald en in de maanden november en december 2007 respectievelijk € 183,43 en € 180,00. In dit kader verwijst [eiser] naar productie 10 bij de conclusie van repliek in conventie, tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie. Uit deze productie blijkt dat de huurachterstand berekend tot en met februari 2010 € 4.629,72 (€ 7.189,34 minus € 2.568,62 bedraagt. 

De beoordeling van het geschil

in conventie:

Tijdens de comparitie van partijen is de zaak met partijen besproken. Tijdens deze comparitie is gebleken dat [gedaagden] niet kunnen aantonen dat zij vanaf 22 december 2007 meer huurbetalingen hebben verricht dan [eiser] in zijn overzicht heeft verwerkt. Derhalve kan er wat de huurachterstand betreft uitgegaan worden van het overgelegde overzicht en zal de thans gevorderde huurachterstand van € 4.629,74 worden toegewezen.

De kantonrechter overweegt tevens dat [gedaagden] ieder voor het geheel gehouden zijn om de huurachterstand te voldoen. De afzonderlijke huurcontracten voor de 3e en 4e etage van het pand aan de [adres] die huurders in het geding hebben gebracht zijn noch door of namens de verhuurder noch door de respectievelijke huurder ondertekend. Evenmin is er een datum vermeld waarop deze overeenkomsten zouden zijn aangegaan.

[gedaagden] hebben verder niet, dan wel onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat het gehuurde meer gebreken heeft dan wordt vermeld in de rapportage van de Huurcommissie. Evenmin hebben zij aangetoond dat zij meerdere malen (tevergeefs) hebben geklaagd bij [eiser] over nieuwe gebreken in het gehuurde en dat de laatste niet reageerde op hun klachten. Aangezien niet alle door de Huurcommissie vastgestelde gebreken zijn hersteld moet er vanuit worden gegaan dat de huur nog steeds € 189,43 bedraagt.

Tijdens de comparitie hebben partijen weliswaar aangegeven dat zij zich niet verzetten tegen een einde van de huur, maar niet is gebleken dat de huurovereenkomst intussen door [gedaagden] is opgezegd. Gezien de hoge huurachterstand zal de kantonrechter de huurovereenkomst ontbinden en zullen [gedaagden] worden veroordeeld om het gehuurde te ontruimen zoals hierna wordt vermeld.

De door [eiser] gevorderde rente zal worden toegewezen aangezien [gedaagden] de huur niet tijdig hebben betaald.

Ter onderbouwing van haar vordering inzake de buitengerechtelijke kosten heeft [eiser] gewezen op haar eigen activiteiten, zoals betalingsherinneringen en hernieuwde toezending van specificaties. Deze werkzaamheden komen zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet voor vergoeding in aanmerking. Voorts heeft [eiser] gewezen op de werkzaamheden van haar incassogemachtigde, die aanmanings heeft geschreven. Deze werkzaamheden worden echter geacht te behoren tot die waarvoor de vergoeding van artikelen 237 e.v. Rv wordt gegeven. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen dan ook worden niet toegewezen

in reconventie

Uit hetgeen hierboven is overwogen blijkt dat [gedaagden] mogelijk in 2007 te veel huur hebben betaald, maar nadien ernstig tekort zijn geschoten met betaling van de door de Huurcommissie gereduceerde huur van € 189,43 per maand. De vordering in reconventie zal worden niet toegewezen.

in conventie en in reconventie

[gedaagden] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

veroorgegegegegegegegegedeeltetetetetetetetetet [gedaagden] hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de een betalend de ander zal zijn gekweten, om aan [eiser] te betalen € 4.629,79 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand februari 2010 en de wettelijke rente ad € 248,20 tot 17 november 2009, vermeerderd met de wettelijke rente over € 4.520,11 vanaf 17 november 2009 tot 5 februari 2010 en vermeerderd met de wettelijke rente over € 4.629,79 vanaf februari 2010 tot de dag der algehele voldoening en verminderd met de door [gedaagden] betaalde borg van € 425,--;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeeld [gedaagden] om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich wegens hen en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;

machtigt [eiser] om, indien [gedaagden] het gehuurde niet tijdig ontruimen, die ontruiming zelf te laten uitvoeren, zo nodig met behulp van de daartoe bevoegde macht;

veroorgegegegegegegegegedeeltetetetetetetetetet [gedaagden] eveneens hoofdelijk om aan [eiser] te betalen de maandelijkse huur van € 189,43 met ingang van de maand maart 2010, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldatum van elke huurtermijn, tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

in reconventie

wijst de vordering af.

in conventie en in reconventie

veroorgegegegegegegegegedeeltetetetetetetetetet [gedaagden] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 293,98 aan verschotten en € 1.000,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Kampert en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.