Vonnissen

In deze rubriek vind u een hoop informatie over huurrecht. Wij hebben voor uw een interessant archief opgebouwd wat u kunt helpen bij vragen over problemen met huurders en of andere huurzaken.

Ontruimingsvonnis.nl: Vonnis databank

Ontbinding huurovereenkomst, huurachterstand, betaalbewijs

16 Mar 2010

RECHTBANK ROTTERDAM

Sector kanton

Locatie Rotterdam

zaaknummer: 882361 \CV EXPL 08-13790

uitspraak: 4 augustus 2009

 

vonnis

 

in de zaak van

 

[eiser],

gevestigd en kantoorhoudende te [Plaats],

eiser bij exploot van dagvaarding van 25 maart 2008,

tevens verweerder in reconventie,

gemachtigde: drs. A.J.C. Jonker (Ontruimingsvonnis.nl) te Rotterdam,

 

tegen

 

1. [gedaagde sub 1.]

wonende te [Plaats], en

2. [gedaagde sub 2.]

wonende te [Plaats],

gedaagden in conventie,

tevens eisers in reconventie,

procederend in persoon.

 

Partijen worden hierna "[eiser]" respectievelijk "[gedaagden]" genoemd.

 

1. Het verdere verloop van de procedure
1.1 De kantonrechter heeft kennis genomen van de inhoud van de volgende processtukken:

- het tussenvonnis d.d. 7 april 2009;

- de brief d.d. 29 april 2009 van de gemachtigde van [eiser];

- de aantekeningen van de griffier van de op 29 april 2009 gehoudende comparitie van partijen en aansluitende descente;

- de brief van [eiser] d.d. lOjuni 2009.

De uitspraak van de uitspraak van de rechter is, na aanhouding, (nader) bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten
Bij de beoordeling van het geschil wordt uitgegaan van de volgende feiten. Deze staan vast omdat zij enerzijds zijn gesteld en atiderzijds niet of onvoldoende geinotiveerd zijn betwist ofwel uit de producties blijken.

2.1 Tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagden] als huurders bestaat sinds eind 2005 een huurovereenkomst ten aanzien van de woning aan de [adres].

2.2 De huurprijs bedroeg bij het aangaan van de huurovereenkomst € 700,--.

2.3 Bij brief d.d. 8 februari 2006 heeft het huurteam Rotterdam onder meer het volgende aan [gedaagden] meegedeeld:

" Uw woning komt volgens ons uit op 81 punten, wat leidt tot een maximaal redelijke huur van €331,16 kale huur per maand. Wij adviseren u een toetsingsprocedure op te starten. "

2.4 [gedaagden] hebben op 22 mei 2006 een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ex artikel 7:249 BW bij de huurcommissie ingediend. [gedaagden] hebben dit verzoek op 9 juni 2006 ingetrokken.

2.5 Met ingang van 1 juni 2006 bedraagt de maandelijks huurprijs € 650,--.

2.6 [gedaagden] hebben sinds September 2007 geen (volledige) huur meer betaald.

3. De vorderingen
In conventie
[eiser] heeft, na vermeerdering van zijn eis, gevorderd de huurovereenkomst tussen partijen m.b.t. het gehuurde te [adres], te ontbinden en [gedaagden] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan van de door [eiser] genoemde bedragen, waarin begrepen €12.135,-- aan achterstallige huur berekend tot en met de maand april 2009, € 600,-- aan buitengerechtetijke kosten en € 11,26 aan wettelijke rente berekend tot 17 maart 2008, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.

In reconventie
[gedaagden] vorderen in reconventie:

- dat de huurprijs met terugwerkende kracht per 1 december 2005 wordt vastgesteld op €331,16;

- verrekening van de teveel in rekening gebrachte huur met de maximaal redelijke huur;

- [eiser] te veroordelen tot het uitvoeren van het achterstallig onderhoud;

- [eiser] te veroordelen in de proceskosten.

4. De standpunten van partijen
4.1 De standpunten van [eiser]
In conventie
[gedaagden] hebben over de periode September 2007 tot en met april 2009 een huurachterstand laten ontstaat ter hoogte van € 12.135.--. [eiser] heeft getracht de huurachterstand /elf te incasseren, onder meer door het zenden van herhaalde aanmaningen, echter zonder resultaat. Als gevolg van de wanbetaling van [gedaagden] heeft [eiser] zijn vordering ter incasso aan zijn gemachtigde overgedragen. De gemachtigde van [eiser] berekent voor deze uerkzaamheden een bedrag van € 600,- overeenkomstig rapport Voorwerk II. Daarnaast maakt [eiser] aanspraak op vergoeding van de wettelijke rente, welke berekend tot 17 maart 2008 € 11,26 bedraagt.

Naar aanleiding van het verweer van [gedaagden] heeft [eiser] erkend dat hij van Sociale Zaken en Werkgelegenheid van de gemeente Rotterdam een bedrag heeft ontvangen. Dit bedrag bestond uit € 700,-- inzake de borg en een bedrag van € 350,-- inzake de helft van de huur. De borg dient bij opzegging van de huurovereenkomst aan Sociale Zaken en Werkgelegenheid van de gemeente Rotterdam te worden teruggestort. [gedaagden] kunnen de borg dus niet verrekenen met de betalingsachterstand. [eiser] betwist dat [gedaagden] bij hem op kantoor content een bedrag van € 1.500,- hebben betaald.

In reconventie
Er is sprake van een geliberalisseerde huurprijs. De huurovereenkomst is immers aangegaan na 1 juli 1994 en de huurprijs bedraagt meerdan € 615,01. [gedaagden] hebben de door hen bij de huurcommissie ingestelde procedure op 9 juni 2006 ingetrokken. [eiser] betwist dat dit onder zijn dwang is gebeurd. Omdat de huur niet door de huurcommissie is getoetst kan deze niet nu of met terugwerkende kracht, zoals door [gedaagden] gevorderd, worden vastgesteld op € 331,16. Evenmin kan daarom sprake zijn van verrekening van teveel betaalde bedragen.

De woning is in december 2005 in goede staat en zonder gebreken opgeleverd. Tijdens de destijds gehouden bezichtiging hebben [gedaagden] geen gebreken gemeld. De klacht ten aanzien van Iekkage als gevolg van de verstopte dakgoot is door [eiser] verholpen. Naar aanleiding van de klacht over muizenoverlast heeft [eiser] de Roteb ingeschakeld. [eiser] betwist dat er sprake is van een gevaarlijke trap. De trap is hooguit stijl maar heeft geen gebreken. De overige door [gedaagden] genoemde gebreken zoals overlast van ongedierte, tocht en een niet werkend toilet vallen onder het begrip 'kleine herstellingen’ en komen ingevolge het 'Besluit kleine herstellingen" voor rekening van [gedaagden].

 4.2 De standpunten van [gedaagden]
In conventie
[gedaagden] hebben ter comparitie van partijen d.d. 29 april 2009 erkend dat zij een huurachterstand hebben. Zij betwisten echter de hoogte van de door [eiser] gestelde huurachterstand. [gedaagden] voeren aan dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst een bedrag van € 2.500,-- aan [eiser] dienden te voldoen. Alleen bij betaling van dit bedrag kwamen zij in aanmerking voor de woning. De Sociale Dienst heeft een bedrag van € 1.050,-- aan [eiser] betaald. [gedaagden] hebben zelf het resterende bedrag van € 1.500,--contant betaald op het kantoor van [eiser]. [gedaagden] zijn daarom van mening dat een bedrag van € 1.500,- op de vordering in mindering dient te worden gebracht. Daarnaast zijn [gedaagden] van mening dat aan hen een beroep op opschorting toekomt wegens achterstallig onderhoud van de woning.

in reconventie
In februari 2006 heeft het huurteam Rotterdam naar aanleiding van een huisbezoek bij [gedaagden] een redelijke huur van € 331.16 berekend. Met huurteam heeft vervolgens namens [gedaagden] een toetsingsprocedure opgestart bij de Huurcommissie. Als gevolg van intimiderend gedrag van [eiser] hebben [gedaagden] de procedure bij de huurcommissie ingetrokken. Op 7 juni 2006 is een nieuwe huurovereenkomst opgesteld waarbij de huurprijs met ingang van 1 juni 2006 naar€ 650,-- is verlaagd.

[gedaagden] vorderen in reconventie vast te stellen dat de huur per ingangsdatum van de huurovereenkomst € 331,16 bedraagt en vorderen bovendien verrekening van de als gevolg daarvan aan hen teveel in rekening gebrachte huur. [gedaagden] voeren verder aan dat er sprake is van achterstallig onderhoud waardoor zij een verminderd woongenot hebben. Zij stellen last te hebben van lekkage onder het dak, een defect toilet, muizenoverlast, tocht, vochtigheid en schimmelvorming. Bovendien is er slechts een gashaard aanwezig om drie verdiepingen te verwarmen. Bij brief d.d. 7 juni 2006 heeft [eiser] bevestigd dat de woonsituatie van [gedaagden] als gevaarlijk kan worden beschouwd en dat hij de woning zal wijzigen. [gedaagden] vorderen veroordeling van [eiser] tot het uitvoeren van het achterstallig onderhoud alsmede veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Tijdens de descente d.d. 29 april 2009 hebben [gedaagde sub 1.] en [eiser] erkend dat zij de woning inmiddels hebben verlaten.

4. De beoordeling van de vordering

In conventie
Ten aanzien van de gevorderde huurachterstand beslist de kantonrechter als volgt. [gedaagden] betwisten de huurachterstand voor wat betreft een bedrag van € 1.500,--. De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende vaststaat dat [gedaagden] daadwerkelijk een bedrag van € 1.500,- contant aan [eiser] hebben betaald. [gedaagden] hebben geen bewijs van deze stelling aangebonden zodat aan dit verweer voorbij zal gegaan. Nu de huurachterstand voor het overige niet wordt betwist zal de gehele huurachterstand van € 12.135,-- worden toegewezen.

De wettelijke rente zal worden toegewezen zoals hierna vermeld.

De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Deze vorderingen en bijbehorende nevenvorderingen worden eveneens toegewezen.

Ten aanzien van de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten wordt als volgt overwogen. Toen [gedaagden] niet tijdig betaalden heeft [eiser] op goede gronden zijn vordering ter incasso uit handen gegeven aan zijn gemachtigde. De gemachtigde heeft buitengerechtelijke werkzaamheden verricht die een afzonderlijke vergoeding rechtvaardigen. De ter zake gevorderde vergoeding voor kosten van € 600,- is berekend conform de redelijke en gebruikelijke tarieven. De vordering wordt dan ook toegewezen. [gedaagden] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

In reconventie
De vordering de huurprijs met terugwerkende kracht op € 331.16 vast te stellen wordt niet toegewezen. [gedaagden] hadden teneinde een huurprijsverlaging te bewerkstelligen de procedure bij de huurcommissie dienen te volgen. Zij hebben er echter zelf voor gekozen de procedure bij de huurcommissie in te trekken. Nu deze vordering wordt niet toegewezen kan er evenmin sprake zijn van teveel in rekening gebrachte huur. De vordering tot terugbetaling daarvan wordt daarom eveneens niet toegewezen.

Tijdens de descente op 29 april 2009 is gebleken dat [gedaagden] de woning inmiddels hebben verlaten. [gedaagden] hebben daarom geen belang meer bij hun vordering tot herstel van de door hen gestelde gebreken. Deze vordering zal dan ook worden niet toegewezen.

[gedaagden] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

5. De beslissing
De kantonrechter:

in conventie:
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen € 12.746,26 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand april 2009, vervallen rente en buitengerechtelijke kosten, te vermeerden met de wettelijke rente over € 4.325,-- vanaf 17 maart 2008 tot aan de dag der algehele voldoening;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagden] om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich wegens [gedaagden] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;

machtigt [eiser] om, indien [gedaagden] het gehuurde niet tijdig ontruimen, die ontruiming zelf te laten uitvoeren, zo nodig met behulp van de daartoe bevoegde macht; veroordeelt [gedaagden], eveneens hoofdelijk. om aan [eiser] te betalen € 650,-- per maand met ingang van de maand mei 2009 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, ook die laatste maand voor een gehele te rekenen;

veroordeelt [gedaagden], eveneens hoofdelijk, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 286,44 aan verschotten en € 600,-- aan salaris voor de gemachtigde;

in reconventie:
wijst de vorderingen af;

veroordeelt [gedaagden], eveneens hoofdelijk, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 400,- aan salaris voor de gemachtigde.

in conventie en in reconventie

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.V.M. Los en uitgesproken ter openbare terechtzitting.