Vonnissen

In deze rubriek vind u een hoop informatie over huurrecht. Wij hebben voor uw een interessant archief opgebouwd wat u kunt helpen bij vragen over problemen met huurders en of andere huurzaken.

Ontruimingsvonnis.nl: Vonnis databank

Ontbinding huurovereenkomst huurder failliet

25 Feb 2011

RECHTBANK AMSTERDAM

Sector Kanton - Locatie Amsterdam

Kenmerk: 1013430 CV EXPL 09-538

Datum: 4 december 2009

466 HZ

 

Vonnis in de zaak van:

 

1.[eiser sub 1.]

en

2. [eiser sub 2.],

beiden wonende te [plaats],

eisers,

nader te noemen [eisers],

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung (Ontruimingsvonnis.nl),

 

tegen

 

1. [gedaagde sub 1.]

en

2. [gedaagde sub 2.],

beiden wonende te [plaats],

gedaagden,

nader te noemen [gedaagden],

gemachtigde: mr. P.R. Worp.

 

Verloop van de procedure
De volgende processtukken zijn ingediend:

de dagvaarding van 27 december 2008 inhoudende de vordering van [eisers], met producties,

de akte van 3 februari 2009 van [eisers], waarbij zij verklaren een bedrag van € 1.200,00 van [gedaagden] te hebben ontvangen,

de conclusie van antwoord van [gedaagden], met producties

de akte van 4 maart 2009 van [eisers], waarbij zij verklaren een bedrag van € 1.200,00 van [gedaagden] te hebben ontvangen.

In deze zaak is bij tussenvonnis van 27 maart 2009 tussen partijen bepaald dat schriftelijk zou worden voortgeprocedeerd. Ter uitvoering van dat tussenvonnis zijn vervolgens nog nog ingediend:

de conclusie van repliek van Wiinands c.s., waarbij zij vordering wijzigt, met producties,

de akte 26 mei 2009 van [eisers], waarbij zij verklaren een bedrag van € 1.200,00 van [gedaagden] te hebben ontvangen,

de conclusie van dupliek van [gedaagden], met producties,

de akte van 30 juni 2009 van [eisers], waarbij stukken in het geding brengen

de akte van 14 augustus 2009 van [eisers], waarbij zij reageren op de laatste door [gedaagde sub 2.] as. overgelegde stukken, met producties,

de antwoordakte van [gedaagde sub 2.] as m.b.t. de op 30 juni 2009 overgeleqde akte van [eisers],

de akte van 4 September 2009 van [gedaagden], waarbij zij reageren op de laatste door [eisers] overgelegde stukken, met producties

de akte 9 oktober 2009 van [eisers], waarbij zij verklaren een bedrag van € 3.200,00 van [gedaagden] te hebben ontvangen.

Daarna is vonnis bepaald op heden.

Gronden van de beslissing

1.1. Als gesteld en onvoldoende weersproken kan in dit geding van het navolgende worden uitgegaan:

1.2. [eisers] hebben met ingang van 15 augustus 2008 krachtens schriftelijke huurovereenkomst voor de duur van 1 jaar aan [gedaagden] verhuurd de woonruimte geleqen aan de [adres], tegen een huurprijs van € 1.200,00 per maand. De huur dient bij vooruitbetaling te worden voldaan.

1.3. [gedaagde sub 2.] hebben een huurachterstand en een achterstand in de terugbetaling van de door [eisers] betaalde rekeningen van de UPC laten ontstaan.

1.4. [eisers] hebben [gedaagde] meermalen aangesproken tot tijdige betaling van de verschuldigde huur.

1.5. [eisers] hebben hun vordering ter incasso uit handen gegeven.

1.6. [gedaagden] hebben op 26 juni 2009 bij de Huurcommissie het verzoek ingediend de All-in prijs uit te splitsen in kale huur en servicekosten. Een dergelijk verzoek is eerder door [gedaagden] ingediend. Doch wegens het niet betalen van de leges door [gedaagden] is dit verzoek bij uitspraak van de Huurcommissie van 22 april 2009 niet-ontvankelijk verklaard.

Vordering en verweer

Vordering
3.1. [eisers] vorderen - welke vordering meermalen is gewijzigd - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van in totaal € 8.326,09 (inclusief schade, rente en kosten).

3.2. Volgens [eisers] is tussen partijen overeengekomen een kale huurprijs van € 1.200,00 per maand. Volgens [eisers] dragen [gedaagden] zelf de kosten van gas water en licht alsmede de kosten van telefonie en kabelnetvoorzieningen. Weliswaar hebben [gedaagden] een verzoek bij de Huurcommissie ingediend tot het doen van een uitspraak tot uitsplitsing van de all-in huur, maar volgens [eisers] kan in deze procedure daar geen rekening mee worden gehouden nu de Huurcommissie daaromtrent nog geen uitspraak heeft gedaan.

3.3. [eisers] stellen dat de huur structureel niet dan wel te laat door [gedaagden] wordt betaald. [eisers] betwijfelen of [gedaagden] in staat zijn hun betalingsverplichtingen na te komen.

3.4. Verder wijzen [eisers] op de omstandigheid dat de huurovereenkomst voor de duur van 1 jaar is overeengekomen. [eisers] stellen dat zij de huurovereenkomst tijdig op 20 maart 2009 bij aangetekend schrijven hebben opgezegd. [gedaagden] hebben meegedeeld met deze opzegging niet akkoord te gaan. Gelet ook op deze reactie menen [eisers] dat de huurovereenkomst dient te worden ontbonden.

Verweer
4.1. [gedaagden] erkennen dat zij de huur niet tijdig hebben voldaan. Echter, zij zijn van mening dat er hier sprake is van een all-in huurprijs en hebben bij de Huurcommissie (voor de 2 maal) een verzoek ingediend tot het splitsen van deze all-in huur in een gedeelte terzake de kale huurprijs en een gedeelte terzake de servicekosten. Abusievelijk is bij het eerste verzoek de leges niet voldaan, waardoor zij niet-ontvankelijk zijn verklaard in hun verzoek. Dat zou volgens [gedaagden] betekenen dat de huurprijs veel lager zou worden vastgesteld dan thans overeengekomen. [gedaagden] hebben berekend dat de huurprijs door de Huurcommissie zal worden vastgesteld op € 470,29 bruto per maand.

4.2. Bovendien - zo voeren [gedaagden] aan - rechtvaardigt de huidige omvang van huurachterstand, te weten 2 volledige maandtermijnen van € 1.200,00, niet de ontbinding van de huurovereenkomst.

4.3. De openstaande UPC-facturen worden niet betwist. Deze dienen nog voldaan te worden. Daarbij wijzen [gedaagden] op de omstandigheid dat deze UPC-termijnen geen onderdeel van de huurovereenkomst vormen en daarom niet mogen worden meegenomen bij de omvang van de huurachterstand.

4.4. Het is volgens [gedaagden] niet mogelijk om in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen op basis van hun weigering in te stemmen met de huuropzegging en het door [gedaagden] beroepen op de huurbescherming. Daarvoor dient een andere procedure te worden gevolgd.

Beoordeling

5.1. Allereerst komt aan de orde de door [eisers] in het geding gebracht brief van 20 maart 2009 betreffende de huuropzegging en de bij akte van 3 juli 2009 verzochte ontbinding van de huurovereenkomst op die grond. Zo de kantonrechter begrijpt bedoelen [eisers] te bewerkstelligen dat deze huuropzegging als nadere grondslag van de onderhavige vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dient te gelden. Daaromtrent wordt overwogen dat de goede procesorde zich ertegen verzet deze nadere grond zo laat aan te voeren. Dat betekent dat deze niet inhoudelijk bij de onderhavige beslissing zal worden meegewogen.

5.2. Vast staat dat [eisers] deze procedure zijn aangevangen met als grondslag de tekortkoming in de nakoming van de betalingsverplichtingen (wanprestatie) zijdens [gedaagden], welke tekortkoming volgens [eisers] een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zou dienen mee te brengen. Geconstateerd wordt dat tijdens het verloop van deze procedure [gedaagden] meerdere betalingen hebben gedaan waardoor de hoogte van de huurachterstand is gewijzigd. Niet in geschil is dat [gedaagden] de huur niet immer tijdig en geheel hebben voldaan. De omstandigheid dat [gedaagden] (voor de 2e maal) een vordering tot splitsing van de door hen gestelde all-in huur in een gedeelte terzake de kale huurprijs en een gedeelte terzake de servicekosten kan vooralsnog niet inhoudelijk in dit geschil worden betrokken nu de Huurcommissie daaromtrent nog geen uitspraak heeft gedaan. Indien mocht blijken dat - zoals [gedaagden] menen - de huurprijs wordt gesplitst en een lager bedrag aan kale huur wordt vastgesteld, kunnen zij het teveel betaalde bedrag van [eisers] terug vorderen.

5.3. Ten aanzien van de omvang van de huurachterstand wordt overwogen. Uit de bij conclusie van repliek overgelegde specificatie van [eisers] blijkt dat de huurachterstand tot en met april 2009 € 2.400,00 bedroeg. Daarna hebben [gedaagden] in totaal nog een bedrag van € 6.800,00 voldaan en zijn zij verschuldigd geworden de huur over de maanden mei tot en met oktober 2009, zijnde een bedrag van 7.200,00. Dat betekent dat de huurachterstand thans bedraagt € 2.800,00. [gedaagden] zijn gehouden dit bedrag aan [eisers] te voldoen. De wettelijke rente over dit bedrag is toewijsbaar vanaf 9 oktober 2009.

5.4. Gelet op de omvang van de huurachterstand van thans slechts 2 maanden en de wijze waarop [gedaagden] thans de huurtermijnen voldoet, acht de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar.

5.5. Niet in geschil is dat [gedaagden] de UPC-facturen ter hoogte van € 888,97 aan [eisers] dienen te voldoen. Dit gedeelte van de vordering is geheel toewijsbaar. De wettelijke rente over dit bedrag is toewijsbaar vanaf 22 april 2009.

5.6. De door [eisers] gevorderde vermogensschade is niet toewijsbaar nu deze bestond uit de nog te vervallen (toekomstige) huurtermijnen uit hoofde van de huurovereenkomst van 1 jaar. Al die termijnen zijn inmiddels vervallen en grotendeels door [gedaagden] voldaan.

5.7. De door [eisers] gevorderde wettelijke rente berekend tot 22 april 2009 over de openstaande huur termijnen en openstaande UPC-facturen ter hoogte van € 181,18 is toewijsbaar.

5.8. Gelet op de door [eisers] aan [gedaagden] (per emailbericht) verstuurd betalingsherinneringen en de omstandigheid dat [gedaagden] daarop niet met volledige betaling reageerde, acht de kantonrechter het redelijk dat de vordering uit handen is gegeven. Deze kosten ad € 714,00 komen eveneens voor toewijzing in aanmerking. Voor zover het gevorderde aan buitengerechtelijke kosten het bij de sector kanton op billijkheidsgronden gehanteerde tarief (de zgn "kantonstaffel") te boven gaat, wordt dit meerdere niet toegewezen als onredelijk.

5.9. Gelet op de afloop van deze procedure wordt overwogen dat partijen de eigen kosten dragen.

Beslissing

De kantonrechter:

Veroordeelt [gedaagden] - hoofdelijk - om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 4.584,15, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 888,97 vanaf 22 april 2009 en over een bedrag van € 2.800,00 vanaf 9 oktober 2009 tot de dag der algehele voldoening;

Partijen dragen de eigen kosten;

Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

Wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.C. Boot en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 december 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.


RECHTBANK AMSTERDAM

SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM

Kenmerk : C V 10-22392

Datum : 14 februari 2011

Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:

 

1.[eiser sub 1.]

en

2. [eiser sub 2.],

beiden wonende te [plaats],

eisers

nader te noemen [eisers]

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung

 

tegen:

 

1. [gedaagde sub 1.]

en

2. [gedaagde sub 2.],

beiden wonende te [plaats],

gedaagden,

nader te noemen [gedaagden],

[gedaagde sub 1.] is niet verschenen,

gemachtigde voor [gedaagde sub 2.] is mr. R.V.H. Jonker.

 

Verloop van de procedure

De volgende processtukken zijn ingediend:

- de dagvaarding van 9 juni 2010 inhoudende de vordering van [eisers] met producties

- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2.].

Bij tussenvonnis van 20 September 2010 is de zaak naar de rol verwezen voor schriftelijk voortprocederen. Vervolgens zijn ingediend:

- de conclusie van repliek van [eisers] met producties

- de conclusie van dupliek van [gedaagde sub 2.] met producties

- de antwoordakte van [eisers] op die producties.

De zaak staat voor vonnis.

Gronden van de beslissing

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende weersproken wordt het volgende tussen partijen als vaststaand aangemerkt:

1.1. [eisers] verhuren met ingang van 15 augustus 2008 aan [gedaagden] de woonruimte aan de [adres].

1.2. De aanvankelijk overeengekomen huurprijs bedroeg € 1.200,00 exclusief servicekosten.

1.3. De kantonrechter te Amsterdam heeft bij vonnis van 4 december 2009 op vordering van [eisers] [gedaagden] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 4.584,15 aan achterstallige huur, berekend tot en met de maand oktober 2009, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. De eveneens gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst werd niet toegewezen.

1.4. Partijen zijn op 17 maart 2010 overeengekomen dat de huur met ingang van de maand september 2009 zou worden verlaagd naar € 676,22 per maand exclusief servicekosten van € 94,68 per maand.

1.5. Partijen stelden vervolgens de na oktober 2009 opgelopen achterstallige huur, berekend tot en met maart 2010, vast op € 3.856,10, af te betalen in maandelijks termijnen van € 200,00 tegen uiterlijk de achtste van elke maand.

1.6. [gedaagde sub 2.] heeft op 8 april 2010 € 770,90 betaald.

1.7. [eisers] hebben in de maand mei 2010 [gedaagden] per e-mail herhaaldelijk gesommeerd om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen.

1.8. [gedaagde sub 2.] betaalde op 25 mei 2010 € 1.170,90 en op 20 augustus 2010 € 770,90.

1.9. De huur is op 1 oktober 2010 verhoogd met 1,2% naar € 684,33 per maand, exclusief de gelijk gebleven servicekosten, daarom tot € 779,01 per maand inclusief servicekosten.

Vordering en verweer

2. [eisers] vorderen - kort gezegd - de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagden] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [eisers] te stellen, met machtiging van [eisers] de ontruiming zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm. Over de periode vanaf de maand juni 2010, zolang [gedaagden] met de ontruiming in gebreke blijven, vorderen [eisers] hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een vergoeding gelijk aan de huur per maand.

Voorts vorderen [eisers] hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van

- € 3.454,50 wegens achterstallige huur berekend vanaf de maand december 2009, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 25 mei 2010,

- € 38,28 wegens tot 25 mei 2010 verschuldigd geworden wettelijke rente en

- € 714,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw, alles met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure.

3. [eisers] stellen dat [gedaagden] na het veroordelend vonnis van 4 december 2009 en de op 17 maart 2010 getroffen afbetalingsregeling opnieuw schromelijk tekort schieten in de nakoming van hun huurbetalingsverplichtingen. Niet alleen blijft de reguliere huurbetaling achterwege, - [gedaagden] hebben na maart 2010 slechts drie keer de huur betaald – ook hebben [gedaagden] niet voldaan aan de afbetalingsregeling van € 200,00 per maand, met uitzondering van een dubbele betaling in de maand mei 2010. De huurachterstand is van zodanige omvang dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst thans rechtvaardigt. Bij repliek brengen [eisers] de betaling van 20 augustus 2010 in mindering, maar [eisers] vermeerderen daarbij de vordering met de niet betaalde huur over de maanden juni tot en met oktober 2010.

4. [gedaagde sub 2.] verweert zich tegen deze vorderingen. Zij voert primair aan dat [eisers] niet ontvankelijk behoren te worden verklaard nu [gedaagde sub 2.] in staat van faillissement verkeert en [eisers] hebben nagelaten om de curator in het geding te roepen. Voorts bestrijdt zij de huurachterstand, zoals berekend door [eisers]. Zij heeft – zo voert zij kort samengevat aan - wel degelijk aan haar betalingsverplichtingen voldaan, zij het niet altijd op tijd enerzijds wegens het faillissement van [gedaagde sub 2.], anderzijds wegens privéomstandigheden in verband met de ziekte van haar vader. [eisers] hebben haar betalingen niet in mindering gebracht. Ook is [gedaagde sub 2.] ter zake het niet nakomen van de betalingsregeling niet in gebreke gesteld. [gedaagde sub 2.] voert aan dat dit alles geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst kan opleveren. Ook verzet [gedaagde sub 2.] zich tegen vergoeding van buitengerechtelijke kosten.

De beoordeling

5. Het verweer strekkende tot niet ontvankelijkheid wordt verworpen. Het is de kantonrechter ambtshalve bekend dat [gedaagde sub 2.] bij vonnis van de rechtbank Amsterdam van 13 november 2009 in staat van faillissement is verklaard, daarom op een tijdstip voor het instellen van de onderhavige vordering. [eisers] waren niet gehouden om de curator van [gedaagde sub 2.] in het geding te betrekken, nu de huurbetaling als boedelschuld heeft te gelden en daarbij het dagvaarden van [gedaagde sub 2.] in deze procedure mede tot doel heeft om tegen hem een titel tot ontruiming te krijgen. [eisers] dienen zich door aldus te procederen evenwel te realiseren dat een betalingsveroordeling van [gedaagde sub 2.] tegenover de failliete boedel geen rechtskracht heeft, (artikel 25 lid 2 Faillissementswet).

6. Het verweer van [gedaagde sub 2.] inhoudende dat zij alle huurachterstanden heeft betaald wordt bij gebrek aan betalingsbewijzen die haar verweer ondersteunen verworpen. Het had op de weg van [gedaagde sub 2.] gelegen om dit verweer van concrete bewijsstukken te voorzien, hetgeen zij heeft nagelaten. Ook het verweer, betrekking hebbende op het ontbreken van een ingebrekestelling ter zake het niet nakomen van de betalingsregeling wordt verworpen. Uit de door [eisers] overgelegde emailcorrespondentie i n de maand mei 2010 blijkt dat [gedaagden] heel goed wisten dat zij de lopende huur dienden te betalen en de betalingsregeling dienden na te komen.

7. Voorts is het onjuist dat [eisers] de betalingen die [gedaagde sub 2.] heeft gedaan niet in mindering hebben gebracht op de huurachterstand. De betaling op 8 april 2010 van € 770,90 hebben [eisers] in mindering gebracht en mogen brengen op de openstaande huur van november 2009 als oudste schuld. Het vonnis van 4 december 2009 omvatte immers de achterstallige huurtermijnen tot en met de maand oktober 2009. Met de twee overige betalingen hebben [eisers] bij de berekening van de openstaande vordering rekening gehouden door het op 25 mei 2010 betaalde bedrag van € 1.170,90 bij dagvaarding op de vordering in mindering te laten strekken en de vordering bij repliek met de betaling van 20 augustus 2010 te verminderen.

8. Dit alles betekent dat het door [eisers] gevorderde bedrag aan achterstallige huur wordt berekend op: bij dagvaarding: € 3.454,50 en bij repliek: 4 maanden x € 770,90 + 1 maand x € 779,01 - € 770,90 = € 3.091,71= € 6.546,91, zulks met inbegrip van de medegevorderde, onweersproken gebleven wettelijk rente. De vordering, aldus berekend tot en met de achterstallige huur over de maand oktober 2010, is dientengevolge toewijsbaar.

9. Deze huurachterstand is zodanig omvangrijk, dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De door [gedaagde sub 2.] aangevoerde persoonlijke omstandigheden brengen de kantonrechter niet tot een ander oordeel, nu deze redelijkerwijs niet aan [eisers], die als verhuurders terecht aanspraak maken op de overeengekomen maandelijkse huur, kunnen worden tegengeworpen.

10. Het verzoek van [gedaagde sub 2.] tot het geven van een terme de grace tot een maand conform artikel 7:274 l id 6 BW is gelet op het woonbelang van [gedaagden] toewijsbaar.

11. Door geen dan wel volstrekt onvoldoende betalingen te verrichten ondanks aanmaning daartoe hebben [gedaagden] [eisers] weliswaar genoodzaakt hun vordering uit handen te geven, maar de aangetoonde werkzaamheden rechtvaardigen geen vergoeding daarvoor. De twee aanmaningsbrieven, die [eisers] hebben overgelegd, worden aangemerkt als verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten. Deze vordering wordt daarom niet toegewezen.

12. Nu [gedaagde sub 2.] niet is verschenen en de vorderingen jegens hem niet onrechtmatig dan wel ongegrond voorkomen zijn deze ook jegens hem toewijsbaar.

13. Bij deze uitkomst van de procedure worden [gedaagden] veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [eisers].

De beslissing

De kantonrechter:

I. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen m.b.t. de gehuurde woning [adres];

II. veroordeelt [gedaagden] om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter beschikking van [eisers] te stellen, met machtiging van [eisers] de ontruiming zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm op kosten van [gedaagden];

III. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers] te betalen:

- € 6.546,91 wegens hoofdsom,

- € 38,28 wegens wettelijke rente berekend tot 25 mei 2010,

- de wettelijke rente over € 3.454,50 vanaf 25 mei 2010 tot aan de dag der voldoening;

- een bedrag gelijk aan de huur per maand vanaf november 2010 voor elke maand dat [gedaagde sub 2.] en [gedaagde sub 2.] het gehuurde niet zullen hebben ontruimd;

IV. bepaalt dat de veroordelingen onder I en II geen rechtskracht hebben, indien [gedaagden] binnen 1 maand na heden aan de betalingsveroordeling onder III, voor zover betrekking hebbende op de hoofdsom en verder verschuldigde huur tot en met de datum van de uitspraak van de rechter alsmede de wettelijke rente, hebben voldaan;

V. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure aan de zijde van [eisers] gevallen, tot op heden begroot op:

- voor verschuldigd griffierecht € 208,00

- voor het exploot van dagvaarding € 87,93

- voor salaris van gemachtigde € 350,00

In totaal: € 645,93

een en ander, voorzover verschuldigd, inclusief BTW;

VI. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

VII. wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. M.C. Scholten, kantonrechter, en uitgesproken ten openbare terechtzitting van 14 februari 2011 in tegenwoordigheid van de griffier