Vonnissen

In deze rubriek vind u een hoop informatie over huurrecht. Wij hebben voor uw een interessant archief opgebouwd wat u kunt helpen bij vragen over problemen met huurders en of andere huurzaken.

Ontruimingsvonnis.nl: Vonnis databank

Ontbinding na huurachterstand, schadevergoeding positief contractsbelang

27 Apr 2011

vonnis

RECHTBANK UTRECHT

Sector Civiel

Kantonrechter

Locatie Utrecht

zaaknummer: 721467 UC EXPL 10-18564 H/4087

vonnis d.d. 27 april 2011

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[EISER],

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen [EISER],

eisende partij,

gemachtigde: Ontruimingsvonnis.nl,

 

tegen:

 

1. de vennootschap onder firma

[GEDAAGDE],

gevestigd te Utrecht,

2. [vennoot 1], vennoot,

wonende te De Meern,

3. [vennoot 2], vennoot,

wonende te De Meern,

verder ook te noemen [GEDAAGDE],

gedaagde partij,

procederende in persoon.

 

1. Het verloop van de procedure

 

De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 16 februari 2011.

[EISER] heeft voorafgaand aan de comparitie nog stukken in het geding gebracht.

De comparitie is gehouden op 28 maart 2011. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.

Hierna is uitspraak bepaald.

 

2. De vaststaande feiten

2.1. [GEDAAGDE] huurt van [EISER] de bedrijfsruimte aan de [vestingsplaats] tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.388,94 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. De huurovereenkomst loopt tot en met 30 september 2012.

2.2. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen "Huurovereenkomst kantoorruimte/bedrijfsruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW" van toepassing. In artikel 18.2 van de algemene bepalingen is opgenomen: "Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan de verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2 % van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand"

2.3. Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de huur termijnen. Op 11 oktober 2010 bedroeg de totale huurachterstand € 5.554,04.

2.4. [EISER] heeft diverse aanmaningsbrieven gestuurd naar [GEDAAGDE]. Op 9 september 2010, 16 september 2010 en 23 september 2010 heeft de (incasso)gemachtigde van [EISER] [GEDAAGDE] schriftelijk gesommeerd tot betaling.

 

3. Het geschil en de beoordeling daarvan

3.1. [EISER] vordert: (i) ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis met de machtiging om deze ontruiming zelf uit te (laten) voeren; (ii) hoofdelijke veroordeling van [GEDAAGDE] om aan [EISER] te betalen de huurachterstand van € 5.554,05, (iii) hoofdelijke veroordeling van [GEDAAGDE] om onder voorbehoud van huurverhoging te betalen aan [EISER] € 1.388,44 voor iedere maand dat [GEDAAGDE] in gebreke blijft te rekenen vanaf 20 november 2010 tot aan de ontruiming, waarbij een ingegane maand geldt als een gehele; (iv) hoofdelijke veroordeling van [GEDAAGDE] om [EISER] te betalen primair de boetes van € 3.600,00 en subsidiair de wettelijke rente over de verschuldigde huursom; (v) hoofdelijke veroordeling van [GEDAAGDE] om aan [EISER] te betalen primair de vermogensschade van € 31.931,82 en subsidiair een schadevergoeding op te maken bij staat; (vi) hoofdelijke veroordeling van [GEDAAGDE] om aan [EISER] te betalen de wettelijke rente over de huurachterstand, de boetes en de schade vanaf 11 oktober 2010 tot aan de dag der algehele voldoening; (vii) hoofdelijke veroordeling van [GEDAAGDE] om aan [EISER] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.500,00; en met veroordeling van [GEDAAGDE] in de kosten van deze procedure.

3.2. Aan deze vordering legt [EISER] ten grondslag dat [GEDAAGDE] haar betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen. Op hetgeen [EISER] verder naar voren heeft gebracht wordt hierna, voor zover nodig voor de beoordeling van dit geschil teruggekomen.

3.3. [GEDAAGDE] voert verweer. Op dit verweer wordt hierna, voor zover nodig voor de beoordeling van dit geschil, teruggekomen.

 

4. De beoordeling

Huurachterstand

4.1. [GEDAAGDE] heeft een huurovereenkomst gesloten met [EISER]. [GEDAAGDE] is gehouden om de huur iedere maand bij vooruitbetaling te voldoen. Van de zijde van [GEDAAGDE] wordt de huurachterstand erkend. Derhalve staat vast dat [GEDAAGDE] toerekenbaar tekortgeschoten is in haar betalingsverplichting die uit de huurovereenkomst voortvloeit. De gevorderde huurachterstand van € 5.554,05 is dan ook toewijsbaar.

Ontbinding en ontruiming

4.2. De huurachterstand bedroeg op de datum van de dagvaarding meer dan drie maanden. Deze achterstand, zo blijkt uit hetgeen ter zitting is aangevoerd, is door [EISER] en door [GEDAAGDE] erkend. De achterstand is na de dagvaarding verder opgelopen. De huurachterstand is van dusdanige omvang dat de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar is. Voor zover [GEDAAGDE] zich op het standpunt stelt dat zij bedreigd zou zijn door [EISER] dan wel dat [EISER] heeft ingebroken in het gehuurde en dat deze omstandigheden zouden moeten leiden tot een afwijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming, dan overweegt de kantonrechter het volgende. [GEDAAGDE] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat voorgaande incidenten zich hebben voorgedaan en dat [EISER] in dezen een verwijt kan worden gemaakt. Hierbij laat de kantonrechter meewegen dat [EISER], aandeelhouder en bestuurder van [EISER], ter zitting heef verklaard dat hij zich een toegang tot het gehuurde heeft moeten leveren na een melding van een noodsituatie in het gehuurde. Bovendien heeft de Officier van Justitie laten weten dat de verdenking tegen [EISER] voor inbraak in het gehuurde na een nader onderzoek is komen te vervallen.

4.3. De door [EISER] gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden niet toegewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

4.4. [GEDAAGDE] is ook gehouden de huur, althans een vergoeding gelijk aan de huur, over de periode tussen 31 oktober 2010 en de datum van de ontruiming van het gehuurde te voldoen. Van de zijde van [GEDAAGDE] is geen verweer gevoerd tegen de vordering dat ieder gedeelte van de maand in deze moet worden beschouwd als een gehele maand. Dit onderdeel van de vordering is daarom ook toewijsbaar. Het door [EISER] gemaakt voorbehoud ten aanzien van eventuele huurprijsverhogingen is onvoldoende specifiek nu niet wordt onderbouwd waarop de huurprijsverhogingen betrekking hebben en welke omvang zij hebben en wordt op die grond niet toegewezen.

Boete

4.5. [EISER] vordert een boete onder verwijzing naar het bepaalde onder artikel 18.2 van de algemene bepalingen (zie 2.2.). [GEDAAGDE] voert verweer tegen (de hoogte van) het boetebedrag. Nu vaststaat dat [GEDAAGDE] de verschuldigde huur termijnen niet tijdig heeft voldaan, is op basis van artikel 18.2 van de algemene voorwaarden de gevorderde boete verschuldigd. Voor de uitleg van deze bepaling dienen de bewoordingen daarvan in het licht van de gehele tekst van de voorwaarden gelezen worden. Tevens dient de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe verschillende, op zichzelf mogelijke, tekstinterpretaties zouden leiden in ogenschouw genomen te worden.

De kantonrechter acht de interpretatie van [EISER] dat het boetebedrag na vier maanden de hoogte van de maandelijkse huurtermijn overstijgt, niet aannemelijk, te meer geen omstandigheden zijn aangevoerd die de uitleg van [EISER] onderbouwen. Dit betekent dat [GEDAAGDE] iedere maand dat zij in verzuim was – te weten mei, augustus, september en oktober 2010 - een boete van 2 % over het verschuldigde bedrag moet voldoen. Nu dit boetebedrag in geen van voornoemde maanden het overeengekomen maandelijkse minimum overstijgt, is de minimumboete van € 300,00 per maand opeisbaar. Nu het restant van de huur over maanden juni en juli 2010 (twee keer € 0,34) verwaarloosbaar klein is, is [GEDAAGDE] redelijkerwijze geen boete verschuldigd over deze maanden. In totaal is [GEDAAGDE] daarom een boete van € 1.200,00 (4 x € 300,00) verschuldigd.

Toekomstige huur termijnen

4.6. Het totale positieve contractsbelang, dus niet alleen de gemiste huur termijnen, komt in aanmerking voor schadevergoeding. In de situatie dat de huurovereenkomst zou worden uitgediend, had [EISER] nog huur termijnen over de periode tussen de ontruiming en de expiratiedatum van de huurovereenkomst (30 september 2012) ontvangen. Thans kan echter de duur van de leegstand na de ontruiming van het gehuurde nog niet worden bepaald en staat de omvang van de schade als gevolg van de toerekenbare tekortkoming niet vast. Hieruit volgt dat de kantonrechter de gevorderde schadevergoeding van € 31.931,82 wegens vermogensschade zal afwijzen en partijen zal verwijzen naar de schadestaatprocedure.

Wettelijke rente

4.7. Nu [GEDAAGDE] op 11 oktober 2010 met de voldoening van de betaling van de huur en de boete in verzuim is, is de gevorderde wettelijke rente over deze bedragen op basis van artikel 6:119 BW toewijsbaar. Voorts is toewijsbaar de wettelijke rente over de schadevergoeding wegens gemist positief contractsbelang vanaf de datum van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde. Het in de schadestaatprocedure toe te wijzen bedrag dient daarom vermeerderd te worden met de wettelijke rente vanaf de datum van de ontruiming tot aan de dag der algehele voldoening.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.8. [EISER] heeft een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd, gebaseerd op de stelling dat een dergelijke vergoeding in de overeenkomst tussen partijen is bedongen. [GEDAAGDE] heeft hiertegen verweer gevoerd, althans heeft verzocht om matiging van het gevorderde. [EISER] heeft het beding waar hij zich op baseert niet overgelegd of in de dagvaarding geciteerd, zodat de kantonrechter niet kan toetsen of en op welke wijze deze vergoeding daadwerkelijk is bedongen. Bij gebreke van afdoende onderbouwing van de stellingen van [EISER] kan er niet van worden uitgegaan dat sprake is van rechtsgeldig bedongen buitengerechtelijke incassokosten en gaat de kantonrechter daaraan voorbij. Op grond hiervan kunnen deze stellingen van [EISER] niet tot toewijzing van het gevorderde leiden.

4.9. Subsidiair heeft [EISER] dit onderdeel van de vordering gebaseerd op artikel 6:96 lid 2 sub c BW. Voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten dient te worden gesteld en onderbouwd op grond waarvan deze verschuldigd zijn en verder dat genoemde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Daarbij hanteert de kantonrechter conform het rapport Voorwerk II het uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.

4.10. [EISER] heeft ter onderbouwing van de gestelde buitengerechtelijke incassokosten drie (standaard) sommatiebneven van zijn incassogemachtigde en een opsomming gegeven van een aantal standaard werkzaamheden die in het kader van een incassozaak moeten worden verricht. Daarmee is niet althans onvoldoende gesteld en onderbouwd dat daadwerkelijk verdergaande buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt voor verrichtingen als hiervoor omschreven. De kosten waarvan [EISER] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten, reden waarom de kantonrechter dit onderdeel van de vordering zal afwijzen.

Proceskosten

4.11. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [GEDAAGDE] in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [EISER] worden begroot op: € 73,89 (explootkosten) + € 208,00 (vastrecht) + € 500,00 (salaris gemachtigde, gebaseerd op twee punten van € 250,00).

5. De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst m.b.t. de onroerende zaak aan de [verstingsplaats];

veroordeelt [GEDAAGDE] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin wegens [GEDAAGDE] bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [EISER] te stellen;

veroordeelt [GEDAAGDE] hoofdelijk in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om tegen bewijs van kwijting te betalen aan [EISER]:

 

1. € 5.554,05 ter zake van achterstallige huur tot en met 31 oktober 2010, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 oktober 2010 tot aan de dag der algehele voldoening; 

2. € 1.200,00 ter zake van boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 oktober 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;

3. € 1.388,44 voor elke maand, waarbij een gedeelte van een maand moet worden beschouwd als een gehele maand, gelegen tussen 31 oktober 2010 en de daadwerkelijke ontruiming;

4. een vergoeding voor geleden schade als gevolg van gemist positief contractsbelang, nader op te maken bij staat;

 

veroordeelt [GEDAAGDE] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [EISER], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 781,89, waarin begrepen € 500,00 aan salaris gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 april 2011.