Vonnissen

In deze rubriek vind u een hoop informatie over huurrecht. Wij hebben voor uw een interessant archief opgebouwd wat u kunt helpen bij vragen over problemen met huurders en of andere huurzaken.

Ontruimingsvonnis.nl: Vonnis databank

Ontruiming na verblijf zonder recht of titel, geen dwaling/bedrog beëindiging

25 Oct 2012

Rechtbank Rotterdam, Sector kanton, locatie Rotterdam

zaaknummer: CV EXPL 12-36456

uitspraak:19 oktober 2012

vonnis in de zaak van

de vennootschap onder firma Eiser, gevestigd te,

eiseres in conventie bij exploot van dagvaarding van 16 juli 2012,
verweerster in reconventie,
eiseres in het incident tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv.,
gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung (Ontruimingsvonnis.nl),

tegen

Gedaagde, Gedaagde, wonende te,

gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
verweerder in het incident tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv.,
gemachtigde: mr. R. Mastenbroek.

Partijen worden hierna "Eiser" en "Gedaagde" genoemd.

Het verloop van de procedure

In de hoofdzaak en in het incident

Dit blijkt uit de volgende processtukken:

de inleidende dagvaarding, met bijlagen;
de incidentele conclusie houdende vordering tot een voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv.;
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met bijlagen;
het tussenvonnis d.d. 6 september 2012, waarbij in de hoofdzaak een comparitie van partijen en in het incident een mondelinge behandeling zijn bepaald;
de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde pleitnota aan de zijde van Eiser;
de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde pleitaantekeningen aan de zijde van Gedaagde;
de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling door beide partijen overgelegde stukken.

De comparitie van partijen en de mondelinge behandeling hebben plaatsgevonden op 25 september 2012, Van hetgeen ter zitting is verhandeld is aantekening gehouden.

De uitspraak van de uitspraak van de rechter is eerst bepaald op 12 oktober 2012 en nader op heden.

De vaststaande feiten

In de hoofdzaak en in het incident

Eiser heeft met toestemming van de stichting Havensteder met ingang van 1 april 2009 verhuurd aan Gedaagde de bedrijfsruimte te aan de, tegen een bij vooruit­betaling verschuldigde huurprijs van € 1.375,-- per maand en een voorschot energie van € 900,--per maand, een en ander te vermeerderen met BTW, mitsdien in totaal € 2.707,25 per maand. Artikel 1 van het huurcontract ("Huurtijd") bepaalt onder meer het volgende:

"(...) De duur van het contract is afhankelijk van de volgende factoren: Aangezien er woningbouw is gepland op het terrein aan de Eiser maar de datum start bouw en oplevering terrein niet bekend zijn stopt het contract per de datum dat Eiser de opdracht krijgt het terrein te verlaten. (...) "

Artikel 3 van de huurovereenkomst ("Betaling") luidt - voor zover thans van belang - als volgt:

"De huurprijs moet de huurder bij vooruitbetaling vóór de eerste van de maand voldoen door storting of overschrijving op een nader door verhuurder aan te duiden bankrekening of kan door huurder verrekend worden met eventuele schade aan auto's. (...) "

Op 15 november 2011 is tussen Eiser en Gedaagde een overeenkomst gesloten, waarvan de essentialia luiden als volgt:

"(...) Huur
Gedaagde heeft het recht om voor 31 maart 2012 de huur op te zeggen zonder opzegtermijn. De uiteindelijke datum waarop de onderhuur eindigt is 31 maart 2012 voor het eerst kenbaar gemaakt op 4 juni 2011 (email) en daarna op huurnota 2011-21 van 7 augustus 2011. De bedrijfsruimte wordt door Gedaagde bezemschoon opgeleverd waarbij de spuitcabine en de tussenwand worden uitgebouwd en er wordt voldaan aan de eisen van hoofdhuurder Havensteder. Betalingsachterstand

Op 15 november 2011 bedraagt de betalingsachterstand een bedrag van € 14,455,30 inclusief de huurnota van november en inclusief rekeningen schades verrekend tot en met nota 136-2011.(...) Gedaagde krijgt de mogelijkheid deze betalingsachterstand te voldoen door ondermeer het verrekenen van schadereparaties aan voertuigen tot 31 december 2012. Eiser zal in deze periode geen opdrachten geven tot incasso om deze schuld direct te vorderen. Afrekening energie
Bij naleving van deze overeenkomst door Gedaagde zal Eiser de eindafrekening 2009 energienota niet doorberekenen aan Gedaagde maar genoegen nemen met de betaalde voorschotten voor 2009. (...) "


Deze overeenkomst is namens Eiser door X en namens Gedaagde door Gedaagde voor akkoord getekend.

Aan een schrijven d.d. 2 april 2012 van Gedaagde, op briefpapier van Gedaagde, aan Eiser wordt het volgende ontleend:

"(...) u heeft Gedaagde hierna Gedaagde, medio augustus 2011 te kennen gegeven dat de huurovereenkomst eindigt per 30-04-2012. Wij zijn met U overeengekomen dat wij tot uiterlijk 30-06-2012 het pand aan de te kunnen huren tegen de huidige huurprijs van €2.707,25 inclusief. De bedrijfsruimte wordt door Gedaagde bezemschoon opgeleverd waarbij de spuitcabine en de tussen wand wordt uitgebouwd en er wordt voldaan aan de eisen van de hoofdhuurder. [kennelijk is bedoeld: de hoofdverhuurder Havensteder, kantonrechter] Gedaagde zal het pand op 30-06-2012 bezemschoon opleveren. (...)"

Het schrijven is namens Eiser door X en namens Gedaagde door Gedaagde voor akkoord getekend.

In een brief van 3 april 2012 van Eiser, voor gezien en accoord bevonden en ondertekend door Gedaagde op 3 april 2012, wordt de beëindiging als volgt verwoord:

"(...) Hierbij bevestigen wij uw huuropzegging van de door u gehuurde bedrijfsruimte met eind huurdatum 30 juni 2012. Voor einde huurdatum zullen Havensteder tezamen met Eiser de door u gehuurde ruimte twee maal bezoeken voor een opname van de bedrijfsruimte. De eerste maal om vast te stellen of er nog technische zaken die u voor uw vertrek in orde dient te maken en daarover afspraken te maken. De tweede maal om In de lege ruimte te beoordelen of alle gemaakte afspraken zijn nagekomen en de sleutels in ontvangst te nemen. (...) "

De vordering in de hoofdzaak en de grondslag daarvan

Eiser heeft in de hoofdzaak gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. primair voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 juli 2012 is geëindigd en Gedaagde te veroordelen om het gehuurde voornoemd met al de hunnen en het hunne binnen 14 dagen na uitspraak van het ten deze te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen, met machtiging op Eiser om die ontruiming door de gerechtsdeurwaarder te doen bewerkstelligen en op kosten van Gedaagde conform artikel 556 lid 1 Rv.;

1. subsidiair de tussen partijen bestaande huurovereenkomst m.b.t. het gehuurde aan de te ontbinden en Gedaagde te veroordelen om het gehuurde voornoemd met al de hunnen en het hunne binnen 14 dagen na uitspraak van het ten deze te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen, met machtiging op Eiser om die ontruiming door de gerechtsdeurwaarder te doen bewerkstelligen en op kosten van Gedaagde conform artikel 556 lid 1 Rv.;

2. Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen de huurachterstand tot en met juni 2012 ad €31.743,25;

3. primair Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen een gebruiksvergoeding inzake juli 2012 ad € 2.707,25;

3. subsidiair Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen de huur van juli 2012 ad €2.707,25;

4. Gedaagde te veroordelen om aan Eiser onder voorbehoud van huurverhoging tegen bewijs van kwijting te betalen de somma van € 2.707,25 voor iedere maand te rekenen vanaf 1 augustus 2012, dat Gedaagde met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft, een ingegane maand te rekenen voor een gehele;

5. Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen € 1.230,91 aan tot 6 juli 2012 vervallen wettelijke rente;

6. Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen de wettelijke rente over de huurachterstand ad € 34.450,50 vanaf 6 juli 2012 tot aan de dag van de algehele voldoening;

7. Gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure.

Aan de vordering in de hoofdzaak heeft Eiser naast de genoemde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - de volgende stellingen ten grondslag gelegd.

Gedaagde was huurder van de onderhavige bedrijfsruimte. De huurovereenkomst is met wederzijds goedvinden ontbonden per 1 juli 2012, maar Gedaagde heeft het gehuurde niet verlaten en ontruimd en hij verblijft daarom thans zonder recht of titel in het gehuurde.

Gedaagde is bij herhaling in gebreke gebleven met de stipte betaling van de huur termijnen. Tot en met juli 2012 is er sprake van een betalingsachterstand van € 34.450,50.

Eiser vordert in de eerste plaats betaling van deze huurachterstand. Daarnaast vordert zij een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is beëindigd per 1 juli 2012 en subsidiair, voor het geval de huurovereenkomst nog tussen partijen zou bestaan, vordert Eiser de ontbinding van de huurovereenkomst, aangezien er, gelet op de grote betalingsachterstand, sprake is van zo ernstige wanprestatie, dat ontbinding gerechtvaardigd is. Eiser heeft recht op vertragingsrente.

Zij vordert verder ook de veroordeling van Gedaagde tot ontruiming van het gehuurde. De daarvoor aangevoerde gronden zijn hierna (in het incident) breder aangegeven.

De vordering in het incident en de grondslag daarvan

Eiser heeft in incident, na wijziging van eis, gevorderd bij wege van voorlopige voorziening voor de duur van het geding bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Gedaagde te veroordelen om het gehuurde met al de hunnen en het hunne binnen 3 dagen na uitspraak van het ten deze te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten op straffe van verbeurte van een dwangsom van 6 5.000,-- per dag dat Gedaagde hiermee in gebreke blijft en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen, met machtiging op Eiser om die ontruiming door de gerechtsdeurwaarder te doen bewerkstelligen en op kosten van Gedaagde conform artikel 556 lid 1 Rv..

Aan de vordering in het incident heeft Eiser - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - de volgende stellingen ten grondslag gelegd.

Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft Eiser duidelijk te kennen gegeven dat de duur van de huurovereenkomst afhankelijk is van bepaalde factoren. Aangezien er woningbouw gepland is op het terrein van het gehuurde en de datum van de start van de bouw en oplevering van het terrein niet bekend was, is bepaald dat de huurovereenkomst eindigt per de datum dat Eiser de opdracht krijgt het terrein te verlaten.

Hoofdverhuurder Stichting Havensteder heeft te kennen gegeven in september 2012 te starten met de woningbouw en het slopen van het gehuurde, waarna Eiser en Gedaagde zijn overeengekomen om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 30 juni 2012 te beëindigen, waarbij ook is overeengekomen dat Gedaagde het gehuurde bezemschoon zou opleveren.

Gedaagde heeft het gehuurde echter nog steeds niet ontruimd. Nu het gehuurde in september 2012 gesloopt gaat worden in verband met woningbouw, dient het gehuurde op zeer korte termijn te worden ontruimd. Havensteder heeft aangegeven een kort geding te starten tegen Eiser indien het gehuurde niet op korte termijn is ontruimd, waarbij tevens schadevergoeding zal worden geëist. De behandeling van dat kort geding stond gepland voor vandaag, maar is ingetrokken in verband met deze door Eiser verzochte voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv. Er is daarom sprake van spoedeisend belang. Bovendien is er sprake van voldoende samenhang tussen de incidentele vordering en die in de hoofdzaak, waarin naast huurachterstand tevens ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van Gedaagde tot ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd.

Het verweer van Gedaagde in de hoofdzaak en in het incident

Gedaagde heeft tegen de vorderingen van Eiser - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

Eiser is feitelijk het verhuurbedrijf en de onderhoudsdienst voor auto's van de Rotterdamse Taxi Centrale (RTC). Gedaagde verrichtte reparatiewerkzaamheden aan de auto's van de RTC c.q. daarbij aangesloten partijen. Op deze wijze zouden de huur termijnen feitelijk betaald kunnen worden met de opbrengsten uit deze werkzaamheden. De aangebrachte werkzaamheden bleven echter achter bij de verwachtingen. Omdat de mogelijkheid tot huurbetaling voor een groot gedeelte afhankelijk was van het tijdig ontvangen en betaald krijgen c.q. verrekend worden van die opdrachten resulteerde dit in 2011 in een huurachterstand.

Ook Eiser realiseerde zich dit en daarom werd op 15 november 2011 tussen partijen de afspraak gemaakt dat Gedaagde de huurachterstand onder meer zou kunnen voldoen door verrekening van schadereparaties aan voertuigen tot 31 december 2012. Echter ook in de periode na 15 november 2011 bleven afdoende opdrachten uit. Na april 2012 werden helemaal geen werkzaamheden meer aangebracht. Eiser heeft daarmee gehandeld in strijd met de bedoeling van partijen bij het aangaan en in stand houden van de huurovereenkomst. Eiser moet dan niet haar huurder verwijten dat deze achterstallig is met betalingen.

Eiser liet aanvang 2012 aan Gedaagde weten dat de huurovereenkomst per 30 april 2012 zou eindigen. Gedaagde zou echter langer in het gehuurde kunnen blijven totdat de feitelijke werkzaamheden zouden aanvangen en wel tot 30 juni 2012. Gedaagde hoefde over die periode geen huur meer te betalen.

De door Eiser gestelde huurschuld is dan ook veel lager dan zij aangeeft en bovendien aan het niet nakomen van afspraken door Eiser zelf te wijten. Eiser kan dat herstellen door voldoende werkzaamheden bij Gedaagde onder te brengen.

Gedaagde heeft veel moeite gedaan om een financiering te verkrijgen om zijn bedrijf te kunnen verplaatsen en - voor zover nodig - met Eiser een eventueel resterende schuld te kunnen afdoen, maar hij is hierin nog niet geslaagd. Hij is nog in overleg en hij verwacht dit de komende maanden te kunnen afronden.

Gebleken is dat er medio 2012 helemaal geen nieuwbouw zou worden ontwikkeld op de huidige bedrijfslocatie en dat er zelfs geen plannen bekend zijn die op voorzienbare termijn gerealiseerd zullen worden.

Gedaagde heeft zijn eerdere toezegging tot medewerking aan een ontruiming op basis van valse voorwendsels van Eiser gedaan. Een van de medehuurders van de bedrijfsruimten aan de Eiser heeft een huurovereenkomst die eerst afloopt per eind 2012 en zal pas dan het terrein verlaten.

Nu de ontruiming van alle bedrijfsruimten niet eerder dan per 31 december 2012 zal plaatsvinden heeft Eiser er geen belang bij dat Gedaagde de door hem gehuurde ruimte eerder ontruimt. Gedaagde kan er mee instemmen dat ook hij uiterlijk per 31 december 2012 de door hem gehuurde bedrijfsruimte ontruimt.

Van toewijzing van de ontruiming of veroordeling tot betaling van een huurachterstand van € 31.743,25 kan om voormelde redenen geen sprake zijn. Ook niet tot betaling van een gebruiksvergoeding, aangezien de huur feitelijk doorloopt.

De tegeneis van Gedaagde en de grondslag daarvan

Gedaagde vordert in reconventie:

primair: te bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voortduurt tot en met 31 december 2012 en (voor zover nodig) te bepalen dat tot die tijd de door Gedaagde in gebruik zijnde bedrijfsruimte aan de Eiser 25 niet mag worden ontruimd;

secondair: vast te stellen dat er, gelet op de gegeven omstandigheden, sprake is van een verkeerde voorstelling van zaken door Eiser v.o.f. en/of dwaling aan de zijde van Gedaagde bij het aangaan van de overeenkomst en het maken van afspraken omtrent een eerdere ontruiming en om die reden die overeenkomst te vernietigen, met veroordeling van Eiser in de kosten.

Aan de tegeneis is door Gedaagde - zakelijk weergegeven en onder verwijzing naar hetgeen hij in conventie heeft aangevoerd - het volgende ten grondslag gelegd.

Gedaagde heeft, om voormelde redenen, groot belang bij het voortduren van de huurovereenkomst tot en met 31 december 2012 en het voorkomen van ontruiming tot die datum. Eiser daarentegen heeft er geen belang bij om Gedaagde te ontruimen terwijl door tenminste één andere huurder de bedrijfsruimte nog tot en met december 2012 wordt gebruikt.

Beide partijen hebben er belang bij om de afspraken m.b.t. het aanbrengen van reparatiewerkzaamheden tot en met december 2012 na te kunnen komen, zodat de rekening courantverhouding tussen partijen recht kan worden getrokken.

Gedaagde heeft er recht op om op basis van de valse voorwendsels waarop de afspraken tussen partijen over ontruiming van het gehuurde per 1 juni 2012 tot stand is gekomen de tussen partijen daarover gesloten overeenkomst te laten vernietigen. Secondair heeft Gedaagde er recht op om op basis van dwaling de tussen partijen gesloten overeenkomst te laten vernietigen. Gedaagde heeft getuigenbewijs aangeboden ter zake van de gestelde verkeerde voorstelling van zaken m.b.t. woningbouw ter plaatse.

Het verweer van Eiser in de reconventie

Het verweer strekt tot afwijzing van de tegenvordering van Gedaagde.

Eiser heeft tegen de vordering in reconventie - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

Eiser betwist dat er sprake is van valse voorwendselen. Het is partijen vanaf het begin duidelijk geweest dat het een tijdelijke huur zou betreffen in verband met sloop/renovatie. Dit is ook in de huurovereenkomst vermeld. Er is slechts één huurder die tot eind 2012 in het pand mag blijven, namelijk Y omdat het door dit bedrijf gehuurde pand zich aan de zijkant bevindt en los staat van de andere panden. Eiser is afhankelijk van de wensen van de hoofdverhuurder Havensteder en dient zich te richten naar haar aanwijzingen en mededelingen. Havensteder had al eerder met het slopen van dit pand willen beginnen en dreigt Eiser met een kort geding. De sloopwerkzaamheden betreffen andere panden en staan gepland voor september 2012. De overige panden zijn al leeg. Ontruiming op korte termijn van de door Gedaagde gehuurde bedrijfsruimte is dus wel degelijk noodzakelijk.

Het geschil en de beoordeling daarvan

In de hoofdzaak

Vooropgesteld wordt dat de vorderingen over en weer betrekking hebben op een huurovereen­komst (hetgeen niet anders wordt omdat Eiser zich in de dagvaarding op het standpunt stelt dat Gedaagde er thans zonder recht of titel verblijft) en de kantonrechter dus bevoegd is.

In conventie en in reconventie
Tussen de vorderingen in conventie en in reconventie bestaat een zodanig nauwe samenhang dat er aanleiding is om de beide vorderingen gezamenlijk te beoordelen.

Aan de primaire eis in conventie ligt ten grondslag, dat de huurovereenkomst reeds is geëindigd als gevolg van de in het schrijven van Gedaagde d.d. 2 april 2012 bedoelde ontbinding met wederzijds goedvinden per 30 april 2012, althans per 30 juni 2012, en dat Gedaagde krachtens die overeenkomst gehouden was het gehuurde uiterlijk per 30 juni 2012 leeg op te leveren, maar aan deze verplichting niet heeft voldaan. Aan de secondaire vordering in conventie ligt ten grondslag, dat - indien de huurovereenkomst niet met wederzijds goedvinden mocht zijn ontbonden per 30 juni 2012 - gelet op de grote huurachterstand van Gedaagde sprake is van ernstige tekortkoming in de nakoming van de plichten uit de huurovereenkomst aan de zijde van Gedaagde, en dat de huurovereenkomst om die reden dient te worden ontbonden.

De kantonrechter is van oordeel dat met de nadere afspraken (zoals vastgelegd in de ondertekende stukken van 2 en 3 april 2012) over de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming door Gedaagde de huurovereenkomst tussen partijen is ontbonden en dat Gedaagde dus gehouden is het pand te ontruimen. Dat oordeel bergt in zich dat de primaire eis in reconventie van Gedaagde niet voor toewijzing in aanmerking komt.

Dat is alleen anders indien de secundaire vordering van Gedaagde tot vernietiging van bedoelde overeenkomst slaagt. Op dit punt overweegt de kantonrechter als volgt. Gedaagde stelt dat de overeenkomst strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden tot stand is gekomen doordat Eiser hem een verkeerde voorstelling van zaken heeft gepresenteerd, te weten: dat ontruiming op korte termijn noodzakelijk was omdat het gehuurde moest worden gesloopt teneinde nieuwbouw te realiseren, en dat hij, Gedaagde, deze overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten.

De eerste door Gedaagde genoemde vernietigingsgrond, een 'verkeerde voorstelling van zaken door Eiser' (Gedaagde heeft in dit verband ook wei de term 'valse voorwendselen' gehanteerd), ziet kennelijk op bedrog als bedoeld in artikel 3:44 derde lid BW ("Bedrog is aanwezig, wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep (...)".

Bij de tweede vernietigingsgrond - dwaling - moet het blijkens artikel 6:228 BW gaan om een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Vereist is dan:

a) dat de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij (hier: Eiser), tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, hetzij
b) dat de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten, dan wel
c) dat de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij (de wederpartij) ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

Voorwaarde voor een geslaagd beroep op bedrog is, zo volgt uit de aangehaalde tekst van artikel 3:33 derde lid BW, dat er sprake moet zijn geweest van een opzettelijk gedane onjuiste mededeling of een opzettelijk verzwijgen van enig feit (hier: door Eiser) met het oogmerk om Gedaagde te bewegen tot het sluiten van de beëindigingsovereenkomst van 2 april 2012. Gedaagde is op dit punt weinig specifiek, maar het kan niet anders dan dat hij bedoelt dat die onjuiste mededeling of dat verzwegen feit hier moet zijn geweest dat Eiser Gedaagde al bij het sluiten van de overeenkomst doelbewust in strijd met de waarheid heeft meegedeeld dat het gehuurde uiterlijk eind juni 2012 ontruimd moest zijn in verband met sloop van het pand waarvan het gehuurde gedeelte uitmaakt, ofwel, anders gezegd, opzettelijk tegenover Gedaagde zou hebben verzwegen dat het gehuurde niet kort na eind juni 2012 zou worden gesloopt.

Ook in het geval van dwaling zou het moeten gaan om een mededeling in de vorm van een inlichting over plannen om het gehuurde kort na 30 juni 2012 te slopen, zij het dat in dat geval bij Eiser niet het opzet zou hebben bestaan om Gedaagde in dwaling te brengen en hem aldus te bewegen tot het sluiten van de beëindigingsovereenkomst van 2 april 2012, waarbij Gedaagde zich heeft verbonden om het gehuurde uiterlijk 30 juni 2012 leeg op te leveren.

Reeds uit het feit dat Eiser niet de eigenaar van het gehuurde of de projectontwikkelaar is, maar zelf huurt van Havensteder, welke omstandigheid ook in het tussen partijen gesloten contract als zodanig is vermeld, volgt dat Eiser hier redelijkerwijs mag en zelfs moet afgaan op hetgeen haar van de kant van Havensteder is meegedeeld.

Gedaagde heeft eenvoudigweg onvoldoende gemotiveerd weersproken dat Havensteder aan Eiser heeft aangezegd dat de hoofdhuur werd beëindigd en dat Eiser en haar onderhuurders dienden te ontruimen (hetgeen Havensteder thans zelfs met een kort geding jegens Eiser wilde afdwingen), en hij heeft evenmin deugdelijke argumenten aangevoerd op grond waarvan Eiser zich met enige kans op succes had kunnen, of in de ogen van Gedaagde had moeten, verweren tegen deze eisen van Havensteder.

De enkele stelling dat een ander op het terrein staand (en verhuurd) pand eerst op 31 december 2012 behoeft te worden ontruimd is hier onvoldoende. Temeer omdat Eiser voor die uitzondering een valabele reden heeft aangevoerd.

Gedaagde heeft nog aangevoerd dat er nog helemaal geen concrete nieuwbouwplannen voor het terrein zijn, zeker niet in de nabije toekomst, maar ook die stelling, gesteld al dat zij juist is, neemt niet weg dat (eerst) Eiser zich dient te voegen naar haar verhuurder, en (vervolgens) Gedaagde naar Eiser, zoals al deze partijen ook zijn overeengekomen.

De stellingen van Gedaagde m.b.t. bedrog danwel dwaling gaan dan ook niet op. Voor het toelaten van Gedaagde tot het leveren van bewijs (hij heeft dat slechts in algemene zin aangeboden) is geen aanleiding, juist omdat hij onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld. Aan bedoeld bewijsaanbod van Gedaagde wordt daarom voorbijgegaan.

Dit leidt tot het oordeel dat de overeenkomst van 2 april 2012 niet vernietigbaar is. Dus is de huurovereenkomst in ieder geval uiterlijk per 30 juni 2012 met wederzijds goedvinden geëindigd en is Gedaagde gehouden is het gehuurde te ontruimen.

In conventie is de primaire vordering onder 1 dan ook toewijsbaar, behoudens de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie.

Dit onderdeel van het gevorderde zal worden niet toegewezen, nu immers op basis van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de gerechtsdeurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd is de hulp van de sterke arm van politie in te roepen. De ontruimingstermijn wordt, conform de eis in de hoofdzaak, gesteld op 14 dagen.

Ten aanzien van de in conventie onder 2 gevorderde huurachterstand heeft Gedaagde verscheidene weren aangevoerd, te weten: dat er huurachterstand is ontstaan doordat Eiser zich niet heeft gehouden aan de afspraak tussen partijen dat Eiser schades aan haar voertuigen door Gedaagde zou laten repareren, waardoor Gedaagde over onvoldoende omzet kon beschikken om de huur termijnen te betalen en verder dat de huurachterstand veel lager is dan door Eiser is gesteld, omdat er in het kader van de onderhandelingen tussen partijen over de ontbinding van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is afgesproken dat Gedaagde geen huur meer hoefde te betalen. Te dien aanzien wordt het volgende overwogen.

Volgens artikel 3 van de huurovereenkomst staat het ter vrije keuze van Gedaagde om de huur­penningen te voldoen door storting op het bankrekeningnummer van Eiser ofwel door verrekening met eventuele schade aan auto's. Het ligt voor de hand dat met 'schade aan auto's' bedoeld is schade aan auto's van Eiser, maar geenszins behelst dit artikel een afspraak tussen partijen als door Gedaagde gesteld, inhoudende dat Eiser zich jegens hem zou hebben verbonden om alle schadegevallen aan haar voertuigen door Gedaagde te laten repareren.

In de overeenkomst van 15 november 2011 is wel de passage opgenomen: "Gedaagde krijgt de mogelijkheid deze betalingsachterstand te voldoen door ondermeer het verrekenen van schadereparaties aan voertuigen tot 31 december 2012." Aan deze passage valt ten eerste op dat er wordt gesproken van 'deze betalingsachterstand', hetgeen impliceert dat deze afspraak alleen betrekking heeft op de op 15 november 2011 bestaande achterstand van € 14.455,30; verder dat Gedaagde deze mag voldoen, onder meer door het verrekenen van schadereparaties tot 31 december 2012.

Alhoewel deze zin niet geheel duidelijk is (er zal wel mee bedoeld zijn dat Gedaagde tot 31 december 2012 de gelegenheid werd geboden om die betalingsachterstand in te lopen en daarbij tot die datum de kosten van herstellingen aan voertuigen van Eiser te verrekenen), duidelijk is in ieder geval wel dat daarin geen op Eiser rustende verplichting valt te lezen om alle schades aan Gedaagde ter reparatie aan te bieden.

De overeenkomst van 2 april 2012 bevat in het geheel geen verwijzing naar de kwestie van de herstellingen en de verrekening daarvan. Ook de overige overgelegde bescheiden bevatten geen aanwijzingen voor het bestaan van de door Gedaagde gestelde afspraak tussen partijen.

De gestelde afspraak staat vooralsnog dan ook, gelet op het vorenstaande, niet vast en er is in de gegeven omstandigheden, waar Gedaagde (ook) op dit punt geen concreet bewijsaanbod heeft gedaan, geen aanleiding om Gedaagde ambtshalve met bewijs van die beweerdelijke afspraak te belasten, te meer gezien hetgeen hierna m.b.t. 'deze betalingsachterstand' ad € 14.455,30 wordt overwogen.

De kantonrechter tekent hierbij nog aan, dat uit de stukken valt af te leiden dat er door Eiser wel degelijk herstellingen aan Gedaagde zijn aangeboden (tot en met november 2011 zelfs in toenemende mate) en dat terzake verrekeningen hebben plaatsgevonden.

In dit geding wordt er dan ook verder van uitgegaan dat een verplichting voor Eiser om alle herstellingen aan haar voertuigen aan Gedaagde aan te bieden niet bestaat of bestond en dat Gedaagde ook zonder daartoe toereikende inkomsten uit reparatie-opdrachten van Eiser gehouden is en was de huur termijnen te voldoen.

Of juist is Eiser na april 2012 in het geheel geen herstellingen meer heeft aangeboden, zoals Gedaagde heeft gesteld, is tegen deze achtergrond verder niet relevant en kan daarom in het midden blijven.

Gedaagde heeft m.b.t. de hoogte van de door Eiser gestelde huurachterstand het verweer gevoerd (in nr. 13 conclusie van antwoord) dat tijdens de onderhandelingen die hebben geleid tot de overeenkomst van 2 april 2012 is afgesproken dat hij 'over die periode' geen huur meer hoefde te betalen. Met de woorden 'over die periode' moet, gelet op de context van bedoelde stellingen van Gedaagde en meer in het bijzonder op het gegeven dat Gedaagde daar vermeldt dat werd overeengekomen dat de huurovereenkomst per ultimo april 2012 zou eindigen maar dat hij nog tot eind juni 2012 in het gehuurde mocht blijven, bedoeld zijn de maanden april tot en met juni 2012.

Deze stellingen van Gedaagde zijn echter in strijd met de inhoud van de overeenkomst van 2 april 2012, die hierboven onder de vaststaande feiten is aangehaald en die is gesteld op het briefpapier van Gedaagde, want daarin verklaart Gedaagde immers aan de heer X van Eiser: "Wij zijn met U overeengekomen dat wij tot uiterlijk 30-06-2012 het pand aan de te kunnen huren tegen de huidige huurprijs van €2.707,25 inclusief " Deze zinsnede kan in redelijkheid niet anders worden gelezen dan als een afspraak tussen partijen in gevolge welke Gedaagde gehouden is om over de periode april tot en juni 2012 nu juist wel huur te betalen. Het verweer van Gedaagde dat hij over die periode geen huur hoefde te betalen (en dat daarom de huurachterstand veel lager zou zijn) wordt dan ook verworpen.

Ook op andere gronden is er overigens aanleiding om de betwisting van de hoogte van de huur­achterstand door Gedaagde te passeren. Op Gedaagde rust immers als huurder de last om de door hem verrichte huurbetalingen aan te tonen. Het had daarom op zijn weg gelegen om, gelet op het door Eiser aangereikte overzicht van de huurachterstand, concreet en bij voorkeur onder overlegging van verificatoire betalingsbescheiden aan te geven welke volgens Eiser geheel of gedeeltelijk onbetaald gebleven huurtermijnen door hem wel zijn betaald. Gedaagde heeft echter volstaan met de enkele stelling dat de huurachterstand 'veel lager' zou zijn dan door Eiser gesteld. Een dergelijke vage betwisting schiet tegenover de gedetailleerdheid van de stellingen en het bijbehorende overzicht van Eiser tekort en de cijfermatige betwisting van de hoogte van de huurachterstand moet onder deze omstandigheden dan ook worden aangemerkt als volstrekt onvoldoende gemotiveerd. Ook om die reden wordt aan de betwisting van de hoogte van de huurachterstand voorbijgegaan.

In rechte komt daarmee echter nog niet vast te staan dat de tot en met juni 2012 bestaande huurachterstand van € 31.743,25 ook opeisbaar is en dus geheel voor toewijzing in aanmerking komt. Onderdeel van de overeenkomst tussen partijen d.d. 15 november 2011 is immers, dat Gedaagde tot 31 december 2012 de gelegenheid werd geboden om de op dat moment bestaande huurachter­stand van € 14.455,30 te voldoen, onder meer door het verrekenen van schadereparaties, en waarbij Eiser zich verplichtte %in deze periode' geen incasso-opdrachten te geven om bedoelde huurachterstand direct te vorderen.

Nu niet is gesteld of gebleken dat deze op Eiser rustende verplichting is komen te vervallen is de kantonrechter van oordeel dat het bedoelde bedrag van € 14.455,30 thans nog niet (direct en zonder meer) opeisbaar is, zodat van de huurachterstand van € 31.743,25 thans slechts een bedrag van (€31.754,25 - € 14.455,30 =) € 17.287,95 zal worden toegewezen.

Het in conventie onder 3 (primair), 4, 5 en 6 gevorderde zal als gegrond worden toegewezen.

Gedaagde wordt zowel in conventie als in reconventie als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

In het incident

Nu heden in de hoofdzaak eindvonnis wordt gewezen, behoeft ten aanzien van de door Eiser voor de duur van het geding gevorderde voorlopige voorziening geen beslissing meer te worden genomen.

De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 juli 2012 is geëindigd en veroordeelt Gedaagde om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich wegens Gedaagde daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen € 17.287,95 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand juni 2012;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser over de maand juli 2012 een gebruiksvergoeding te betalen ad €2.707,25;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser met ingang van de maand augustus 2012 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt te betalen een bedrag groot € 2.707,25, onder voorbehoud van huurverhoging;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen € 1.230,91 aan tot 6 juli 2012 vervallen wettelijke rente;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen de wettelijke rente over de huurachterstand ad € 17.287,95 vanaf 6 juli 2012 tot aan de dag van de algehele voldoening;

in reconventie:

wijst de vorderingen van Gedaagde af;

in conventie en in reconventie:

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 960,17 aan verschotten en € 1.200,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis, voor wat de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W .F. Lubberink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.